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关于印发《瓯江口“大拆大整”D级危房治理拆迁改造实施方案》的通知
时间:2017-05-04 来源:瓯江口管委会 字号:[ ]


温瓯集〔2017〕47号


灵昆街道办事处:

       按照市委市政府《关于在全市开展“大拆大整”专项行动的实施方案》(温委发〔2016〕44号)、《温州瓯江口产业集聚区灵昆街道D级危房治理改造实施办法》(温瓯集〔2017〕12号)及相关规定。经研究,现将《瓯江口“大拆大整”D级危房治理拆迁改造实施方案》予以印发,请认真组织实施。

     

                        温州瓯江口产业集聚区管理委员会

                           2017年5月3日        


瓯江口“大拆大整”D级危房治理拆迁改造实施方案

为贯彻落实《关于在全市开展“大拆大整”专项行动的实施方案》(温委发〔2016〕44号),以切实加快推进瓯江口产业集聚区D级危房(包括危害公共安全的C级危房、三层及以上多孔板砖混结构的“三无”C级危房、三层及以上多孔板砖混结构的有“地下室”C级危房,下同)治理改造,根据《温州市瓯江口产业集聚区D级危房就地改建分区图》、《温州瓯江口产业集聚区灵昆街道D级危房治理改造实施办法》(温瓯集〔2017〕12号)及相关规定,参照《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》(市政府令第143号)、《温州市人民政府关于规范温州市区征收集体土地涉及房屋补偿工作的实施意见》(温政发〔2013〕101号)、《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(温州市人民政府令第1号)等文件精神,结合灵昆实际,现制定本实施方案:  

        一、D级危房治理拆迁改造范围(拆迁对象)

     D级危房治理拆迁改造范围,是指位于《温州市瓯江口产业集聚区D级危房就地改建分区图》规划控制区域的合法D级危房(含经认定视为合法的建筑)。具体拆迁户清单见附件1:《关于要求将灵昆街道禁止建设区域内危旧房纳入产权置换或市场化安置的请示》(洞灵办[2017]34号),并最终以实施单位组织的房屋调查核实为准(可登陆:温州·瓯江口/政务公开/城乡建设/房屋征收查询)。

        二、D级危房治理拆迁改造管理部门和实施单位

(一)管理部门:温州瓯江口产业集聚区规划建设局。

(二)实施单位:灵昆街道办事处。

        三、置换(搬迁)时间规定(第一批)

(一)置换(搬迁)日期:自本实施方案公布之日起实施。

(二)提前签约截止日:2017年6月10日。

(三)提前腾空截止日:2017年6月20日。

(四)签约截止日:2017年6月30日。

实施单位要在本方案公布之日起3天内公布第一批D级危房治理拆迁改造对象清单。余下的第二批签约截止日为2017年9月30日(其他有关时间节点由实施单位择时另行公开公布)。截止2017年9月30日24:00时未仍未签约的,按有关规定依法对该房屋进行查封或拆除。

四、房屋置换与补偿主要原则

    (一)合法房屋以房屋所有权证记载的建筑面积为准;未登记房屋经认定视为合法建筑的(以下简称视为合法建筑)以认定面积为准。

房屋用途以房屋所有权证登记的用途为准,认定房屋用途以规划、国土等部门提供的合法有效文件作为依据。

(二)未登记房屋或疑似违章建筑由灵昆街道办事处、综合执法部门、温州瓯江口产业集聚区未登记房屋认定工作领导小组按《关于瓯江口新区征收国有土地上未登记房屋认定实施办法(试行)的通知》(温瓯新[2013]39号)等有关工作程序和认定政策进行调查认定。

    (三)经认定视为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,给予补偿;认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

(四)房屋所有权人可以选择市场化安置方式(货币补偿),也可以选择房屋产权置换方式安置。

(五)被置换房屋(以下简称旧房,指合法房屋及视为合法建筑,下同)的货币补偿包括旧房的价值补偿、搬迁补偿和临时安置补偿。

    旧房价值补偿包括合法房屋(含视为合法建筑)及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。

    (六)旧房价值和产权置换房屋(以下简称新房,下同)价值的评估,由具有相应资质的房地产价格评估机构以本实施方案公布之日为评估时点,参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)等有关规定评估确定。

    房屋所有权人对评估确定的房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向温州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    (七)房屋所有权人选择房屋产权置换的,其中建设多层建筑作为新房的,房屋所有权人的标准过渡期为24个月;建设高层建筑作为新房的,房屋所有权人的标准过渡期为36个月。

五、住宅置换与补偿规定

(一)市场化安置(货币补偿)

    市场化安置是指房屋所有权人按照补偿方案规定签订货币补偿协议并按期搬迁,在领取货币补偿款之日起12个月内以获取的货币补偿款在温州市区范围内自行购买房屋实施安置的,可向实施单位申请领取购房补助。具体规定如下:

  1.货币补偿金额

  (1)旧房的货币补偿金额,由具有相应资质的房地产价格评估机构在旧房比准价基础上结合相关因素综合评估确定。

  (2)旧房比准价由实施单位按规定委托同一家房地产价格评估机构(以下简称评估机构),根据确定的估价时点,参照周边相同区块同类住宅市场交易价格评估确定。

  (3)房屋所有权人以合法房屋建筑面积确定货币补偿金额的,房屋货币补偿金额由评估机构根据旧房比准价,结合旧房的面积、区位、层次、朝向、成新等因素及其装饰装修和附属物评估确定。

  (4)房屋所有权人符合政策规定,按政策可以选择以合法房屋(含视为合法建筑)基底面积一至三倍确定安置面积的,房屋货币补偿金额由评估机构根据旧房比准价,结合旧房的面积、区位、层次、朝向、成新等因素及其装饰装修和附属物,以及合法房屋基底增购面积的货币补偿金额评估确定。合法房屋基底增购面积的货币补偿单价,由评估机构根据旧房比准价减去新房综合成本价评估确定。

  2.货币补偿奖励

  房屋所有权人按照补偿方案规定签订货币补偿协议并按期搬迁腾空的,按旧房价值(含装饰装修补偿,不含附属物补偿和合法房屋基底增购面积补偿)的15%给予奖励。

  3.购房补助

  (1)购房补助条件。房屋所有权人在领取货币补偿款之日起12个月内以货币补偿款(含奖励)在温州市区范围内购买政府提供的安置房或市场房源住宅(包括商品房、二手房、拍卖房等)、营业用房、办公用房的,由实施单位给予一定比例的购房补助。

  房屋所有权人以货币补偿款在温州市区范围外购买房屋或超过领取货币补偿款之日起12个月后购房的,不给予购房补助。

  (2)购房补助标准。新购房屋金额高于旧房货币补偿金额(含奖励)的,按旧房货币补偿金额的10%给予补助;新购房屋金额低于旧房货币补偿金额(含奖励)的,按新购房屋价值的10%给予补助。

  (3)购房补助领取。房屋所有权人购买现房的,凭新购房屋所有权证、土地使用权证、契税证、货币补偿协议书和货币补偿款领款凭证向实施单位申请购房补助。实施单位根据完税凭证负责核实补助金额,报瓯江口房屋征收管理部门备案后,按照补助资金支付程序向原房屋所有权人支付购房补助款。

  房屋所有权人购买期房的,凭已签订的《商品房买卖合同》、登记备案证明、货币补偿协议书和货币补偿款领款凭证向实施单位申请购房补助。实施单位根据《商品房买卖合同》负责核实补助金额,报瓯江口房屋征收管理部门备案后,按照补助资金支付程序向原房屋所有权人支付购房补助款。

  4.购房税收优惠

房屋所有权人以货币补偿款购买现房或期房的,可以享受有关税收优惠政策,具体按照国家、省、市税务部门有关规定执行。

5.实施单位在房屋所有权人搬迁房屋后按规定一次性交付6个月临时安置补助费和一次搬迁补助费。在搬迁腾空并交实施单位验收后20个工作日内一次性支付房屋货币补偿金额。

(二)住宅房屋产权置换

1.住宅产权置换安置地块(期房):

(1)灵昆街道灵南社区城中村改造F-26b-1地块(多层建筑,以下简称一号地块),土地性质为国有划拨。

(2)灵昆新市镇一期(高层建筑,以下简称二号地块),土地性质为国有划拨。

2.住宅产权置换价格

(1)新房相关价格

一号地块:

①(新房)合法面积安置价:2600元/㎡。

②(新房)政策内增购价:4000元/㎡。

③农具房价格:1820元/㎡(农具房无产权、分摊面积同价结算)。

④停车位价格:4.9万元/个(停车位无产权)。签约截止日后签约的,按成本价9.8万元/个计算。

二号地块:

①(新房)合法面积安置价:3000元/㎡。

②(新房)政策内增购价:4200元/㎡。

③停车位价格:6万元/个(停车位无产权)。签约截止日后签约的,按成本价12万元/个计算。

(2)新房市场评估价:由房地产价格评估机构以本实施方案公布之日为评估时点进行评估确定。

    (3)旧房重置价结合成新由房地产价格评估机构根据旧房结构、建造年限及其他因素进行评估确定。

旧房重置价标准如下:

结构

钢混(多层)

砖混

砖木

简易结构

价格(元/㎡)

1500

1200

1000

现场评估

3.产权置换方式及结算方式。房屋所有权人可按下列方式选定其中一种符合条件的产权置安置方式,具体办法如下:

(1)选择“合法面积”安置(简称相等面积安置)。

以旧房建筑面积1:1相等面积确定应安置建筑面积。

应安置面积与旧房建筑面积相等部分按其合法面积安置价与旧房重置价结合成新结算差价(不包括安置房层次差、朝向差,下同)。

(2)选择“一三落地”安置(简称基底面积安置)。

房屋所有权人系置换范围内属地农业户口的(以公安部门户籍登记为准),按其合法房屋基底面积的最高三倍确定应安置建筑面积。

应安置面积与旧房建筑面积相等部分按其合法面积安置价与旧房重置价结合成新结算差价;应安置面积中超出旧房等面积部分,按其政策内增购价计算。

房屋所有权人系土地征收未安置落实到企事业、机关工作,虽已“农转非”但仍为村集体经济组织成员的,可以选择“一三落地”安置。

(3)选择“三五底顶”安置(简称人均面积安置)。

房屋所有权人系置换范围内属地农业户口的(以公安部门户籍登记为准),以在册常住农业户口按人均面积30㎡(另有房屋应合并计算)计算应安置建筑面积。

应安置面积与旧房建筑面积相等部分按其合法面积安置价与旧房重置价结合成新结算差价;应安置面积中超出旧房等面积部分,按其政策内增购价计算;

在房源及套型许可情况下,可给予增购,但人均面积最高不超过50㎡(另有同类房屋应合并计算),其增购价格按其市场评估价优惠计算,其中一号地块优惠30%;二号地块优惠40%,如低于其 政策内增购价的,按其政策内增购价计算。

房屋所有权人户口内所有人在本街道范围内已有房屋被其他建设项目拆迁安置及已交易或转让的同类住宅房屋应合并计算。

(4)房屋所有权人系置换范围内非农业户口的(以公安部门户籍登记为准),按人均面积20㎡计算应安置建筑面积。

应安置面积与旧房建筑面积相等部分按合法面积安置价与旧房重置价结合成新结算差价;应安置面积中超出旧房等面积部分,按政策内增购价计算;

在房源及套型许可情况下,可给予增购,但人均面积最高不超过30㎡,其增购价格按市场评估价优惠计算,其中一号地块优惠30%;二号地块优惠40%,如低于其政策内增购价的,按其政策内增购价计算。

房屋所有权人户口内所有人在本市范围内的所有同类房屋应合并计算。

以上第1种和第2种安置建筑面积不包括众用分摊面积(旧房所有权证上已注明众用分摊面积的除外),第3种和第4种安置建筑面积包括众用分摊面积。

安置房面积中超过上述应安置面积部分,按市场评估价计算(套型差范围按照本条第五款规定计算)。

4.提前签约、腾空搬迁等奖励规定:

(1)提前签约奖。在提前签约截止日前签订协议的:

①按旧房建筑面积1000元/㎡的标准给以奖励;

②单独选择一号地块的,每户可认购农具房1间;

③每户可认购停车位1个。

(2)提前腾空奖。在提前腾空截止日前腾空房屋并验收合格的,按旧房建筑面积给以500元/㎡标准奖励。

以上奖励金额在差价款结算时一次性兑现。

(3)户增购规定。提前签约并腾空房屋的,原房屋所有权人可申请户增购面积,在应安置面积外申请增购的面积控制在30㎡(含)以下。户增购价格按规定的评估时点确定的市场评估价优惠20%计算(如低于其政策内增购价的,按其政策内增购价计算)。

(4)退购规定。原房屋所有权人满足以下条件的,可申请退购部分应安置面积:退购后余下的应安置面积必须满足人均30㎡且不小于旧房面积、退购后预算的差价款原则上不得低于10000元。签订产权置换协议时,原房屋所有权人应确定退购面积,退购款直接抵扣购房款。退购价按照规定的评估时点评估确定的新房市场评估价(均价)的80%计算。申请户增购面积的不得再申请退购。

(四)在规定的签约截止日之后签订协议的(旧房存在产权纠纷、产权人下落不明、暂时无法确定产权人的情形而无法在规定的提前签约截止日之前签订协议的除外),不能享受本方案第五条第一款(市场化安置)规定的货币补偿奖励、购房补助;不能享受本方案第五条第二款(住宅房屋产权置换)规定的提前签约奖、提前腾空奖。

(五)房屋置换其它规定

1.新房众用分摊面积结算,按其同类性质同价结算。新房层次差、朝向差按温州市有关规定执行。先计算朝向差后再计算层次差。

2.套型差结算规定。因安置房套型设计原因,选择安置房套型时,应安置面积不得超出安置房套型面积总和的20㎡(选择按建筑面积确定应安置面积的,应安置面积不得超出安置用房总建筑面积的20㎡)。

选择套内面积安置确定应安置面积的,新房套内建筑面积超出应安置面积10㎡(含)以内部分的面积,按其政策内增购价计算;超出应安置面积10㎡以上的,按以下规定进行分段计算:面积10㎡(含)以内部分的面积按其政策内增购价计算;10㎡至20㎡(含)部分的面积,F-26B-1安置地块按4700元/㎡、新市镇一期安置地块按5000元/㎡进行结算;20㎡以上部分的面积按其市场评估价计算。

选择按建筑面积确定应安置面积的,新房总建筑面积(包括公摊面积)如超出应安置面积的,0㎡至20㎡(含)部分的面积按其市场评估价80%计算,20㎡以上部分的面积按其市场评估价计算。

3.旧房建筑面积较大(建筑面积110㎡以上)、房屋所有权人选择分套安置的,必须满足分套后套内建筑面积不得少于50㎡(以提供的房源套型最小套内建筑面积为准),安置时只能有一套享受套型差结算规定。

4.房屋所有权人属于低收入家庭,旧房建筑面积少于50㎡,在温州市规划区内无其他住宅用房,且房屋所有权人户口内所有人在温州市范围内未有房屋被其他建设项目拆迁安置及未有房屋交易或转让的,经公示无异议后,实施单位应当提供建筑面积50㎡的安置用房。旧房和安置用房(新房)互不结算产权置换差价(因安置房套型设计原因,最小安置用房建筑面积超出50㎡的,超出部分按政策内增购价计算)。不享受相关奖励。低收入家庭认定以民政部门核定为准。

5.房屋所有权属华侨所有的,根据《浙江省华侨权益保障暂行规定》文件精神,在补偿和安置时原为属地村农业户口,且在属地村尚有住房,现已定居国外的华侨户及港、澳、台地区同胞以当地常住农业户口相等待遇处理。

6.置换房管部门直管住宅公房或单位自管住宅公房以及其它房屋,按温州市有关规定执行。

           六、安置房认购原则和付款方式

(一)坚持“早签约先认购”原则。实施单位对在提前签约截止日前签约(并腾空搬迁)的房屋所有权人发给“并列第一”的签约顺序号(未在规定时间内腾空搬迁的,取消“并列第一”)。安置房认购时,首先由提前签约的房屋所有权人凭“并列第一”以摸文或摇号方式产生顺序号,并按安置房认购分配方案规定进行认购定位;其次由在提前签约截至日后、签约截止日前签约的房屋所有权人按安置房认购分配方案规定进行认购定位;最后由签约截止日后签约的房屋所有权人按安置房认购分配方案规定进行认购。

(二)新房的认购付款方式:

第一期:房屋所有权人在签订《产权置换协议》时,旧房补偿费(含装潢)、附属物补偿、临时安置补助费、奖金等抵作购房款的首期预付款。

第二期:安置房认购定位时,房屋所有权人应至少预付差价结算款的80%(缴纳预付款时间由实施单位另行指定)。

第三期:安置房交付(交钥匙)时结清安置房和农具房、停车位等结算款的余款。

七、临时安置规定及补助费、搬迁补助费等有关标准

(一)临时安置补助费规定(期房产权置换方式)

1.房屋所有权人自行解决周转用房的,其合法房屋和视为合法建筑的临时安置补助费标准为15元/月·㎡。

临时安置补助费自旧房腾空并交实施单位验收合格之日起计算到新房交付日为止,并另外支付6个月。

2.实施单位超过房屋补偿协议约定的过渡期限未提供新房的,应当自逾期之月起按照逾期当年标准的2倍支付逾期之月的临时安置补助费(不含另外支付的6个月),以补偿房屋所有权人因延期使用新房的损失。

3.实施单位提供同面积周转用房的,不支付临时安置费;实施单位提供的周转用房面积少于旧房面积的,应支付不足部分面积的临时安置费。但是,超过过渡期限未交付用于产权置换房屋的,除继续提供周转用房外,还应当自逾期之月起支付当年的标准临时安置补助费。

4.超过过渡期限未交付用于产权置换房屋的,房屋所有权人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权置换房屋的,房屋所有权人有权要求提供其他用于产权置换房屋。

(二)特殊群众临时安置补贴费规定

对选择房屋产权置换方式自行解决临时周转房的,家庭户口薄在册常住人口(以公安部门户籍登记为准)符合以下条件的,按规定支付临时安置费后,可另外按以下标准给以临时安置补贴:

1.过渡期间年龄满65周岁的,临时安置补贴按每人300元/月(两人及以上的按每人200元/月)标准予以补贴,补贴期限自房屋腾空验收合格之日(已满65周岁)或过渡期间年龄满65周岁之日开始起算,至安置房交付之日为止按月计算并予支付。

2.过渡期间年龄未满14周岁(含)的,临时安置补贴按每人200元/月(两人及以上的按每人100元/月)标准予以补贴,补贴期限自房屋腾空验收合格之日开始起算,至安置房交付日或过渡期间年龄满14周岁之日为止按月计算并予支付。

3.智残人士、劳动鉴定部门出具的主要劳动力丧失劳动能力证明或经医疗卫生部门出具的特殊病种患病证明其行动极为不便的人口,临时安置补贴按每人300元/月标准予以补贴,补贴期限自房屋腾空验收合格后至安置房交付日为止按月计算并予支付。

(三)搬迁补助费

房屋所有权人搬迁补助费由房屋置换实施单位支付,其标准为:住宅用房为15元/㎡(最低1000元/户,最高3000元/户)。

期房安置的,实施单位支付两次搬迁补助费(回迁时发放一次)。

(四)入户丈量调查登记评估奖励

房屋所有权人积极配合实施单位开展入户丈量调查登记、评估工作的,按3000元/户标准给予奖励;房屋所有权人未能积极配合实施单位开展入户丈量调查登记、评估工作的,可降低奖励标准或免于奖励,具体在房屋补偿协议中予以明确。

(五)移装固定设施补助

水、电总表(分表由被征收人自行拆除)统一由水务部门和电业部门拆除注销,对房屋所有权人独立报装的水表、电表、有线电视、电话等,按如下标准给予补偿:

1.独立报装水表950元/只。

2.电表单相为210元/只,三相为700元/只。

3.有线电视(凭有线电视站证明)300元/户。

4.电话(凭报停或移机证明)108元/台。

5.空调拆装(含材料损耗)补助:80-200元/台。

6.太阳能热水器拆装(含材料损耗)补助标准:200-300元/台。

7.宽带网络移装费(凭报停或移机证明)补助:158元/户。

原水费、电费、煤气费等费用由房屋所有权人在领取搬迁腾空顺序号时一次性缴清。

(六)道坦(空地)附着物补偿

水泥地:150元/㎡;杂地:120元/㎡;其他花卉等地面附着物经协商补偿或由评估机构评估后按评估价予以补偿。

八、房屋置换争议的解决

(一)房屋置换补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

(二)旧房有下列情形之一的,实施单位应当按有关规定对房屋先于拆除,房屋拆除前实施单位应当就旧房的有关事项,向公证机关申请办理证据保全:

1.有产权纠纷的;

2.产权人下落不明的;

3.暂时无法确定产权人的。

九、其他事项

(一)腾空交房时间的认定:

1.房屋所有权人签署腾空交房确认书(单)的时间。

2.房屋所有权人房屋被司法强制征收执行的时间。

3.房屋所有权人以各种方式阻扰,导致已交付的旧房不能按期拆除的,房屋实际拆除时间作为腾空交房时间。

(二)房屋所有权人在签订房屋置换补偿协议前,应提交所涉房屋所有权证、共有权证、土地使用权证等相关证件以及有关水电等缴费凭证,并提交身份证和户口簿等证件(复印件)。

(三)实施单位与房屋所有权人依照本实施方案,就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置面积和地点、搬迁补助费和搬迁期限、临时安置补助费、过渡方式和期限、非住宅停产停业损失补偿等事项,订立补偿协议。

(四)未实施征地的,房屋所有权人与实施单位签订房屋置换补偿协议时即视为房屋所有权人自动放弃该土地使用权(宅基地使用权),拆后的国有土地由政府收回、集体土地保留原土地性质但由瓯江口产业集聚区管委会用于临时复垦、绿化、公建项目建设等。国土资源部门应合理安排增减挂钩的规模、布局,灵昆街道办事处应加强监管以避免拆后土地被他人重新占用或使用。

(五)房屋所有权人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕,办理房屋腾空移交手续,并将旧房及给以补偿的附属物交给实施单位验收接管。房屋所有权人不得损坏房屋结构、灭失或减少给以补偿的附属物,如有损坏房屋结构、灭失或减少给以补偿的附属物的,实施单位应当相应减少赔偿。同时,房屋所有权人应将有关证照和注销申请、委托书等相关材料交由实施单位统一办理注销手续。

(六)国土、不动产登记等职能部门应根据实施单位与房屋所有权人签订的房屋补偿协议依法给予办理相关手续。

(七)本实施方案未尽事宜参照国务院、省、市、区有关房屋征收(置换)补偿规定执行。在实施过程中,遇到特殊情况和未涉及到的政策与房屋所有权人协商解决。

(八)本实施方案由瓯江口产业集聚区规划建设局负责解释。


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